Copy

 



WVO Nieuwsbrief              


Jaargang 12
Nummer 14
November 2016

 

 

Hurrecht: de ene bedrijfsruimte is de
andere niet

 

 

Het huurrecht is, net als het arbeidsrecht, een rechtsgebied dat als doel heeft de zwakkere partij te beschermen tegen de sterkere partij. Zoals het arbeidsrecht de werknemer beschermt, zo beschermt het huurrecht in principe de huurder. Hoe ver de bescherming van de huurder strekt, is echter sterk afhankelijk van de soort huurovereenkomst. Gaat het om de huur van woonruimte dan is de bescherming het grootst. Gaat het om de huur van bedrijfsruimte dan is de bescherming afhankelijk van de soort bedrijfsruimte.

De wet onderscheidt twee soorten bedrijfsruimte: simpel gezegd, kantoorruimte (7:230a-regime) en winkelruimte (7:290-regime). Beiden soorten kennen hun eigen wettelijke regime met (dwingende) regels. Voor kantoorruimte geldt het 7:230a-regime en voor winkelruimte geldt het 7:290-regime. Onze ervaring leert dat niet alle huurders (en verhuurders) even bekend zijn met de verschillen tussen beide soorten. Hierna bespreken wij de beide soorten.


Welk regime is van toepassing?
Om vast te stellen welk regime van toepassing is, is niet zozeer de inhoud van de huurovereenkomst bepalend, maar vooral de feitelijke situatie en uitvoering in de praktijk. Zelfs als partijen expliciet afspreken welk regime van toepassing is, kan de rechter heel goed beslissen dat toch het andere regime van toepassing is. De beide regimes kennen (sterk) verschillende regels waarbij geldt dat het 7:290-regime de huurder meer bescherming biedt dan het 7:230a-regime. De (logische) gedachte hierachter is dat bij winkelruimte (ook wel: middenstandsbedrijfsruimte) de huurders vaak sterk economisch gebonden zijn aan een bepaalde locatie omdat zij voor hun inkomen afhankelijk zijn van een vaste klantenkring. Deze huurders kunnen hun bedrijf meestal nauwelijks of niet zonder ernstige nadelige gevolgen naar een andere locatie verplaatsen.

Winkelruimte (7:290-regime)
Naast winkelruimte vallen onder deze categorie onder andere ook een restaurant, een café, een ambachtsbedrijf (bijvoorbeeld een meubelmaker), een hotel, etc.

De kern van het 7:290-regime wordt gevormd door de zogenoemde termijn- en huurbescherming.


Termijnbescherming
De termijnbescherming houdt in dat de wetgever uitgaat van een eerste huurtermijn van tenminste vijf jaar die na afloop in principe automatisch wordt verlengd tot een totale duur van tien jaar. Als de eerste huurovereenkomst is aangegaan voor korter dan vijf jaar, dan geldt die overeenkomst op grond van de wet toch voor vijf jaar. Er geldt een uitzondering als partijen een huurovereenkomst voor twee jaar of korter overeenkomen als een soort proefperiode. Een dergelijke huurovereenkomst geldt wél voor de overeengekomen termijn en er geldt bovendien geen termijn- en huurbescherming zodat partijen de voorwaarden voor het beëindigen van de huurovereenkomst zelf in de huurovereenkomst kunnen regelen. Zowel de huurovereenkomst die voor vijf jaar is aangegaan, de huurovereenkomst die voor langer dan vijf jaar maar korter dan tien jaar is aangegaan, als de huurovereenkomst die voor tien jaar of langer is aangegaan, kan tegen het einde van de overeengekomen termijn worden opgezegd. De huurovereenkomst eindigt dus niet automatisch, maar moet opgezegd worden. Let op: bij de opzegging geldt wel de huurbescherming zoals hierna uiteenzet.

Huurbescherming
De huurbescherming houdt in dat een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder niet leidt tot een einde van de huurovereenkomst als de huurder niet met de opzegging instemt. In dat geval kan de verhuurder de rechter vragen het einde van de huur vast te stellen. De wet bepaalt in welke gevallen de rechter daartoe zal overgaan. Bij een huurovereenkomst van korter dan tien jaar geldt dat alleen “slechte bedrijfsvoering” en “dringend eigen gebruik” als opzeggingsgrond kunnen dienen. Bij een huurovereenkomst van tien jaar of langer geldt dat ook “niet instemmen in redelijk voorstel tot aangaan van nieuwe huurovereenkomst” en “verwezenlijking van op het verhuurde liggende bestemming” als opzeggingsgrond kunnen dienen. Tegelijk geldt bij huurovereenkomsten van tien jaar of langer dat de rechter ook op grond van een belangenafweging de huurovereenkomst kan beëindigen. Dit biedt dus altijd een soort escape.

De procedure bij de rechter kan opgestart worden zodra de huurder expliciet laat weten niet in te stemmen met de beëindiging van de huur of zodra de huurder niet binnen zes weken na de opzegging heeft laten weten in te stemmen met de beëindiging. De rechter beslist – mede op basis van de belangenafweging – of de huurovereenkomst beëindigd wordt of niet, en zo ja, op welke datum de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde door de huurder ontruimd moet worden. De rechter heeft ook de mogelijkheid om ten laste van de verhuurder een vergoeding aan de huurder toe te kennen als tegemoetkoming in de verhuiskosten van de huurder. Als de rechter een dergelijke beslissing wil nemen, geeft hij de verhuurder altijd de kans om de procedure in te trekken en daarmee dus de vergoeding te voorkomen.


Kantoorruimte (7:230a-regime)
Hoewel kantoorruimte veruit de belangrijkste bedrijfsruimte is in deze categorie, vallen hieronder onder andere ook werkplaatsen, garageboxen, sportzalen, clubhuizen, pakhuizen, fabrieken, enz.

Het 7:230a-regime biedt de huurder ‘slechts’ ontruimingsbescherming en dus geen termijn- of huurbescherming. Anders gezegd, een opzegging die voldoet aan de (contractuele) opzegtermijn en –vormvoorschriften, doet de huurovereenkomst wel beëindigen en kan de huurder alleen nog aanspraak maken op ontruimingsbescherming. 


Ontruimingsbescherming 
De huurder heeft altijd ten minste twee maanden (te rekenen vanaf de einddatum) ontruimingsbescherming. In die twee maanden kan de huurder een procedure opstarten bij de kantonrechter met een verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen. 
Als de huurder geen procedure opstart, dan zal de huurder na twee maanden na de einddatum (beter: de correct aangezegde ontruimingsdatum) het gehuurde moeten verlaten. Als de huurder dat dan weigert, dan moet de verhuurder eerst nog wel bij de rechter een vonnis “ophalen” waarmee met behulp van politie en slotenmakers het gehuurde kan worden ontruimd.
Als de huurder wel (tijdig) een procedure opstart, dan behoudt de huurder tijdens de looptijd van de procedure ontruimingsbescherming. De rechter zal in de procedure een belangenafweging maken. Als de belangen van de huurder bij voortzetting van het gebruik zwaarder wegen dan de belangen van de verhuurder bij ontruiming, dan zal de rechter de ontruimingsbescherming met maximaal een jaar verlengen (dit kan tegen het einde van de verlening nog twee keer met maximaal een jaar verlengd worden). Als de huurder het verzoek te laat indient of als sprake is van ernstige overlast, onbehoorlijk gebruik of wanbetaling door de huurder, zal de rechter het verzoek normaal gesproken afwijzen. 

De praktijk leert dat een eerste verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming een redelijke kans van slagen heeft. De verhuurder moet echt goed duidelijk kunnen maken waarom hij belang heeft bij ontruiming en waarom het voor de huurder niet bezwaarlijk is om te ontruimen op de aangezegde datum (denk bijvoorbeeld aan concrete opties voor vervangende bedrijfsruimte). Een tweede of derde verlenging heeft meestal weinig kans van slagen.


Afsluiting
Vaak sluit het in de huurovereenkomst genoemde regime niet aan bij het regime dat volgt uit het feitelijk gebruik van het gehuurde. Dit kan bij zowel huurder als verhuurder tot valse verwachtingen leiden en tot (onnodige) juridische discussies. Door op voorhand goed advies in te winnen (ook over de standaardcontracten van de makelaar), zijn de rechten en plichten voor alle partijen direct duidelijk en kan bovendien op voorhand gebruik gemaakt worden van de (afwijkings)mogelijkheden die de wet soms biedt.




Neem voor meer informatie vrijblijvend contact met ons op via 055-5066650 of info@wvo-advocaten.nl

 


Overig nieuws

 


31 oktober 2016 
De AOW-leeftijd gaat in 2022 met drie maanden omhoog en wordt met ingang van 2022 dus 67 jaar en drie maanden. De reden hiervan is dat de levensverwachting met ingang van 2022 omhoog gaat en de AOW-leeftijd tegenwoordig gekoppeld is aan de AOW-leeftijd.

 

27 oktober 2016 
Het wetsvoorstel ‘Wet normalisering rechtspositie ambtenaren’ lijkt een meerderheid te krijgen in de Eerste Kamer. Het wetsvoorstel is op 3 november 2010 ingediend en op 4 februari 2014 aangenomen door de Tweede Kamer. De stemming in de Eerste Kamer vindt plaats op 8 november 2016. Als het wetvoorstel inderdaad wordt aangenomen, dan zal, na het parlementaire traject van zes jaar, nog een uitgebreide invoeringsoperatie moeten plaatsvinden. De verwachting is dat dit nog twee tot drie jaar zal duren. Het wetsvoorstel beoogt een zo groot mogelijke eenvormigheid tussen de rechtspositie van ambtenaren en werknemers in de private sector tot stand te brengen. Uitgangspunt daarbij is, dat de arbeidsverhoudingen bij de overheid uiteindelijk gelijk moeten zijn aan de verhoudingen in het private bedrijfsleven, met uitzondering van die gevallen waarin er zwaarwegende argumenten zijn om dit niet te doen.


14 oktober 2016 
Het Gerechtshof Den Haag heeft op 14 oktober 2016  geoordeeld over de vraag of het geoorloofd is een dienstverband na twee jaar arbeidsongeschiktheid slapend te houden teneinde aan de transitievergoeding te ontkomen. Het Hof oordeelt, zoals een aantal kantonrechters eerder ook al oordeelden, dat het slapend houden van het dienstverband niet ongeoorloofd is. Het Hof overweegt daarbij dat het voortbestaan van het dienstverband ook niet zonder verplichtingen is. Wanneer er immers weer arbeidsmogelijkheden ontstaan is de werkgever, zo lang het dienstverband bestaat, gehouden zich in te spannen voor re-integratie.











Op de hoogte blijven van juridische nieuwtjes en de ontwikkelingen binnen en buiten ons kantoor? Volg WVO Advocaten op

 

Copyright © 2016  WVO Advocaten

Ons e-mailadres is:
info@wvo-advocaten.nl

Uw voorkeur voor onze nieuwsbrief aanpassen?

update your preferences of unsubscribe from this list
 






This email was sent to <<Email Address>>
why did I get this?    unsubscribe from this list    update subscription preferences
WVO Advocaten · Hoofdweg 72 · Loenen, Gelderland 7371 AK · Netherlands

Email Marketing Powered by Mailchimp