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Mars 2017
COPROPRIÉTÉ

Régime du raccordement de canalisations privatives sur conduite commune

Dans un arrêt en date du 26 mai 2016, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a considéré comme abusif, au visa des articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965, le refus de l’assemblée générale d’autoriser un copropriétaire à effectuer des travaux de raccordement de ses canalisations privatives sur la conduite commune, compte-tenu de l’absence de preuve de la non-conformité des travaux à la destination de l’immeuble ou d’une atteinte aux droits des autres copropriétaires. (Civ. 3e 26 mai 2016, n°14-24995). 

Par deux arrêts rendus les 12 mai et 15 novembre 2016, les Cours d’appel de Lyon et de Rennes ont même considéré que les travaux de raccordement ne nécessitaient aucune autorisation de l’assemblée générale, dès lors qu’ils s’analysaient en des travaux d’aménagement de parties privatives pour leur usage normal, conformes à la destination de l’immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (CA de Lyon 26 mai 2016, n°14/02996 ; CA de Rennes 15 nov. 2016, n°481/2016 et 15/05802).

Le principe posé par l’25b de la loi du 10 juillet 1965 se trouve donc assoupli par la jurisprudence, en cas de travaux de raccordement de parties privatives s’inscrivant dans le cadre d’un usage normal. Il n’est toutefois pas certain que la Cour de cassation aille jusqu’à exonérer le copropriétaire d’une demande d’autorisation de l’assemblée générale, comme l’ont fait les Cours d’appel de Lyon et Rennes. A suivre …
CONSTRUCTION

Cascade des responsabilités en cas de désordres (Civ. 3ème, 2 février 2017, n°15-29.420)

Les acquéreurs d’une maison ont assigné l’entrepreneur chargé de la construction, en raison de micro fissures apparues sur la façade. L’entrepreneur a appelé en garantie le sous-traitant, qui a réalisé les travaux. La Cour d’appel de Paris condamne l’entrepreneur principal, mais déboute celui-ci de sa demande de garantie à l’égard du sous-traitant, en considérant qu’il n’est pas fondé à exercer un recours puisqu’il se fonde sur un rapport d’expertise non contradictoire qui ne lui est pas opposable.

La Cour de cassation casse partiellement cet arrêt, puisqu’elle confirme la condamnation de l’entrepreneur principal, tenu d’une obligation de résultat, et qui doit répondre de son sous-traitant, mais l’infirme en ce qu’il a refusé la garantie du sous-traitant. 

La Cour rappelle que l’auteur direct des désordres répond de l’appel en garantie de l’entrepreneur, envers lequel il assume également une obligation de résultat. L’entrepreneur paiera le maître de l’ouvrage, mais il n’en demeure pas moins qu’il restera couvert par le sous-traitant en cas de mauvaise exécution de sa part. 

En définitive, peu importe si le rapport d’expertise n’a pas été rendu au contradictoire du sous-traitant ; ce dernier pourra toujours le contester devant la juridiction saisie.

Marché privé de travaux : la réception partielle à l’intérieur d’un même lot est interdite (Civ. 3ème, 2 février 2017, n°14-19.279)

Pour accélérer le processus de la réception sur un chantier, la pratique de la réception de lots séparés s’est développée. La Cour de cassation avait validé ces pratiques, considérant que le principe de l’unicité de la réception ne s’opposait pas à la réception par lots séparés (Civ. 3ème, 23 septembre 2014, n°13-18.183 ; Civ 3ème 19 juin 2012, n° 10-27.605).

Cet arrêt vient apporter une précision supplémentaire à cette jurisprudence, en considérant que le principe de l’unicité de la réception ne permet pas de réception partielle à l’intérieur d’un même lot. 
BAUX COMMERCIAUX

Procédure de demande en révision du loyer : le mémoire doit, à peine d’irrecevabilité, être précédé d’une demande de révision (Civ. 3ème, 26 janvier 2017, n°15-16.10.304)

Une société sous-locataire de locaux à usage commercial a saisi le 23 décembre 2009, le juge des loyers commerciaux, d’une demande en révision du loyer après avoir notifié, le 3 novembre 2009, un mémoire en demande. N’ayant pas, préalablement à ce mémoire, signifié par acte extrajudiciaire une demande de révision de loyer, elle a tenté de régulariser cette formalité en cours de procédure, par acte du 5 février 2010.

Par un arrêt rendu le 6 octobre 2015, la Cour d’appel a jugé que la demande en révision du loyer, notifiée postérieurement au mémoire en demande de la société, était irrecevable.

La Cour de cassation a confirmé cet arrêt et rejeté le pourvoi de la société locataire, en affirmant pour la première fois de façon expresse que l’irrégularité tenant à l’absence initiale de demande en révision par acte extrajudiciaire, ne peut pas être régularisée en cours de procédure.

Cet arrêt rappelle donc qu’en vue d’obtenir la révision du loyer, les parties doivent suivre scrupuleusement la procédure prévue par le Code de commerce. Il complète en réalité la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation et notamment son arrêt du 15 novembre 2006, lequel avait rappelé que « le mémoire qui est notifié à la partie adverse, préalablement à la saisine du juge, est un acte distinct de la demande initiale en révision du prix, il produit d'autres effets et sa notification ne vaut pas demande préalable » (Cass. 3ème civ., 15 novembre 2006., n°05-18.259).
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